[세무이슈]옥탑방 양도세 폭탄
2020-07-20 오후 4:30:08

서민 주거공간 중 하나인 옥탑방 때문에 양도세 폭탄을 맞는 사례가 속출하고 있습니다. 3층 이하 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류되어 1주택 기준으로 과세됐습니다.



그런데 지난해부터 과세당국이 무허가로 지은 옥탑방을 세법상 주택으로 분류하며 옥탑방이 있는 3층 건물을 4층 건물로 취급해 다주택자 기준으로 양도세가 중과된 것입니다.

조세심판원 등에 따르면 이 같은 이유로 주택 매매 후 양도세를 중과받은 납세자들이 조세심판을 청구했다가 기각된 사례가 작년 한 해에만 5건에 달했습니다.

당초 1주택 기준으로 양도세를 납부했지만 국세청 조사 후 양도세가 대폭 늘어난 납세자들이 양도세 경정심판을 청구했지만 심판원도 국세청 손을 들어줘 세부담을 지게 된 것입니다.

옥탑방 다가구주택을 매매했다가 양도세를 중과받은 납세자가 대거 모여 지난달 서울지방국세청 앞에서 항의 시위를 벌였고 향후 조세심판원, 법원 등에 집단 불복소송을 준비중인 것으로 전해졌습니다.



과세당국의 과세 조치에 크게 반발한 이유는 그동안 옥탑방이 딸린 다가구주택은 통상 단독주택으로 취급해 1주택 기준으로 양도세를 감면해주거나 비과세 해줬기 때문입니다.

건축법상 3층 건물가지는 총 29개 건축물 유형 중 단독주택으로 분류되어 1가구 1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제 등 혜택이 적용됩니다. 반면 4층이상 건물은 다세대주택, 아파트 등 공동주택으로 분류되어 소유주가 다주택자로 취급받고 양도세 혜택을 받을 수 없게 됩니다. 옥탑방 때문에 4층 다세대주택으로 취급받은 건물 소유주는 적게는 1억5000만원에서 많게는 10억원에 가까운 양도세를 부과받았습니다.

문제는 이런 옥탑방 중 대부분이 무허가 건축물이고, 인허가권자인 지자체조차 정식 주택으로 취급하지 않았다는 것입니다.

경기도의 한 지자체의 건축허가 담당자는 "주택유형으로 건축허가를 받으려면 욕실, 주방 등 기본적인 생활 요건을 갖춰야 한다. 창고 수준 시설만 갖추고, 단순히 사람이 잠을 잘 수 있다고 해서 주택으로 인정받을 수 없다"고 전했습니다. 상황이 이렇다 보니 중앙부처인 국토교통부는 전국에 분포한 옥탑방 실태나 통계조차 제대로 갖고 있지 않습니다.

반면 국세청은 조사를 통해 사람이 거주했다고 판단되고, 면적 기준(옥상 면적 중 8분의1~6분의1)만 충족하면 옥탑방을 주택으로 간주하고 양도세를 부과하기 시작했습니다. 거주 사실을 증명하기 위해 전기계량기나 냉난방 시설을 설치했는지 등을 나름대로 근거로 제시했지만 걱축허가 과정에서 요구하는 깐깐한 요건에 비해 훨씬 너그러운 수준이란 평가입니다.

서울 마포구에 3층짜리 단독주택을 소유한 A씨는 국세청 기준이라면 양도세뿐 아니라 보유세를 부과할 때도 다주택자 기준으로 재산세,종합부동산세를 부과해야하지 않느냐며 유독 매매에 대해서만 다주택자 기준을 적용하는것은 논리적이지 않다고 말했습니다.

국세청과 조세심판원은 옥탑방에 대해 주택여부를 판단하는 기준이 굳이 건축법 인허가 기준과 일치할 필요는 없다고 주장합니다. 조세심판원 관계자는 건축 개념에서 옥탑방을 주택으로 인정할 수 없다고 해도 과세원칙상으로는 옥탑방을 주거 목적으로 쓰고 이를 통해 소득이 발생했다면 세금을 부과해야 한다고 덧붙였습니다.

우병탁 신한은행 부동산 투자 저문센터 팀장은 행정제도가 칸막이 식으로 운동되다 보니 현장에서는 기형적인 결과가 도출된 전형적 사례라며 과세당국과 건축허가 당국이 실무를 수정할 수 없겠지만 담당 부처인 기획재정부, 국토부 등이 납세자 혼란을 막기 위해 제도를 개선해야 한다고 촉구했습니다.

일각에선 정부가 집값 잡기에 나서면서 과세 강도를 높인 사례 중 하나라고 해석합니다. 고종완 한국자산관리 연구원 원장은 수도권 집값이 급등하고 단독주택이 여유 계층 사이에 틈새 지테크 수단으로 떠올라 정부가 단독주택 공시가격 현실화율을 대폭 끌어올리는 등 집중적인 과세 타깃으로 삼았다며 앞으로도 단독주택에 대한 과세 강화 조치가 계속 이어질 가능성이 높다고 말했습니다.

※ 건축법(제3조의5)상 정의
* 다가구주택
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설주차장 면적 제외)의 합계가 660제곱미터 이하
3. 19세대 이하 (대지 내 동별 세대수를 합한 세대)

* 다세대주택
1. 아파트와 연립주택과 같은 공동주택
2. 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택

판례
[조심2019서616]