기획재정부는 지난 21일 제1차 부동산 관계장관회의를 통해 발표한 임대차 시장 안정방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제와 관련해 상생임대주택에 대한 양도세 특례 확대개편과 관련해 설정자료를 24일 발표했다.

Q. 상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년+장특공제 거주요건 2년이 면제되나?

A. 아니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제된다.

이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대1주택 요건을 삭제해 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나, 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대1주택인 경우 적용되므로 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도시 필히 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있다.

Q. 상생임대차계약으로 인정받기 위해서는 직전 임대차계약 대비 임대료 5%이하 인상을 준수해야하는데, 이때 직전 임대차계약이 무엇인가?

A. 직전 임대차계약이란 거주자 甲이 주택을 취득한 후 임차인과 새로 체결한 계약을 의미한다.

즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대진 乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 직전임대차계약에 해당하지 않는다. 이미 임차인이 있는 주택을 구입해 임대차계약을 승계받는 경우까지 세제지원을 하는 것은 임대주택 순증효과 등을 감안할 때 부적절하다.

Q. 직전 임대차계약과 상생인대차계약의 임차인이 동일해야하나?

A. 아니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하다.

즉, 임차인이 변경돼도 임대료 5% 이하 인상을 준수해 임대차 시장에 상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도하는 취지상 임차인의 동일성은 불요하다.

Q. 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나?

A. 그렇다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속해 유지될 필요는 없다.

Q. 상생임대차계약을 언제까지 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있나?

A. 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일가지의 기준 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다.

금년 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료(일반적 임대기간이 2년인 점 감안)되므로, 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결해 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일로 2년 연장한다.

Q. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정되나?

A. 가능하다. 1세대1주택 양도세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지하기 위한 것이다.

Q. 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나?

A. 가능하다. 등록임대주택사업자는 임대료5%이하 인상뿐만 아니라, 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점을 감안 시 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합하다.

Q. 임대주택이 다가구주택인 경우 상생임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 상생임대차계약을 체결해야 하나?

A. 추후 양도계약에 따라 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야한다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다.

Q. 상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5%이하 인상 여부를 어떻게 판정하나?

A. 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률을 활용해 계산한다.

ex1) 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는 월세를 82만8천125월 이하로 설정해야 한다.

ex2) 월세보증금 2천만원+월세50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는 전세보증금을 1억 8천900만원 이하로 설정해야한다.