부모 자녀간 금전거래, 차용증만 쓰고 이자지급 없으면 증여세 부과
2023-05-17 오전 10:07:18

PART 1. 당황스러운 상속세 고민, 국세청이 풀어준다.

Q6. 어머니가 상속받은 집에  자녀만 살면 세금이 나오는지?
고민 : 배우자 공제를 많이 받기 위해 아버지의 주택을 어머니가 상속받기로 결정하고, 집안사정상 제가 그 집에 살기로 했다. 그런데 주변에서 가족의 주택에 무상으로 거주할 경우 세금이 나올 수도 있다고 하는데 사실인가?

■ 어머니의 집에 자녀만 사는 경우 증여세가 과세될 수 있다.
• 일반적으로 증여세는 재산을 직접 받았을 때만 과세되는 것으로 생각하기 쉬운데, 우회적으로 재산을 받은 경우에도 증여세가 과세될 수 있다.
이 사례의 경우에도 어머니로부터 직접적으로 금전을 받지는 않았지만, 세법에서는 임대인에게 임대료를 지급하지 않는 것은 사실상 임대료 만큼을 증여받은 것과 같은 것으로 보고 있다.

■ 다만, 5년 이상 무상 거주를 가정하면 무상으로 거주 중인 주택의 가격이 13억원 이하인 경우에는 증여세가 나오지 않는다.
•위에서 말한 증여세는 사실상 증여로 간주된 받지 않은 임대료가 5년간 1억원이 넘어야 과세되는데 임대료를 계산하는 계산식을 역산하면 주택의 가격이 13억원 이하일 경우 5년간 1억원을 넘지 않기 때문이다.

■ 또한, 소유자와 함께 사는 경우에도 증여세는 없다.
• 주택 가격이 13억원 이상이라 하더라도 주택 소유자와 함께 거주 중인 가족에게는 당연히 증여세가 과세되지 않는다. 위의 증여세는 고가의 부동산을 무상으로 임대하는 방법으로 재산을 이전하는 경우 과세하려는 목적이지, 함께 거주하는 가족에게까지 과세하려는 취지가 아니기 때문이다.



Q7. 돌아가신 아버지와 같이 거주하며 봉양하였는데 세금혜택이 있는지?
고민 : 저는 아버지 주택에서 함께 거주하며 봉양하던 중 아버지가 사망하면서 그 주택을 상속받았다. 이 경우 세금혜택이 있는지 궁금하다.

■ 피상속인을 봉양한 경우 동거주택 상속공제를 받을 수 있다.
• 아래 요건에 맞으면 피상속인과 동거하던 주택의 가격에서 최대 6억원까지 공제받을 수 있다. 예를 들어 동거하던 주택의 가격이 5억원이라면 5억원 전액이 공제되고, 10억원이라면 6억원만 공제된다.

■ 요건 ① 10년 이상 계속하여 1세대 1주택에 동거해야 한다.
• 군복무 등으로 불가피하게 연속하여 거주하지 못한 경우에도 기간을 총 합산해 10년 이상 동거했다면 공제가능하다. 다만, 자녀가 미성년자였던 기간은 제외된다.

• 1세대 1주택을 판단할 때에는 무주택자였던 기간도 포함되며, 일시적으로 2주택을 보유한 경우 일시적 2주택 기간도 포함된다.

■ 요건 ② 피상속인과 동거한 자녀가 주택을 상속받아야 한다.
• 이 때 동거한 자녀가 주택의 일부를 상속받더라도 그 지분에 해당하는 금액만큼 공제된다. 예를 들어 동거한 자녀가 10억원의 주택 중 50%만 상속받을 경우 5억원을 공제받을 수 있다.
• 배우자는 피상속인과 동거하였더라도 동거주택 상속공제가 적용되지 않는다.



Q8. 주택을 상속받으면 2주택자 되어 종부세를 내야 하는지?
고민 : 계속 1주택자였고 종합부동산세(종소세)를 낸 적도 없어 종부세에 대한 고민이 없다. 그런데 주택 1채를 갑자기 상속받게 되면서 2주택자가 되어 종부세를 내야 하는게 아닌지 걱정된다.

■ 상속 후 5년간은 1주택자가 유지된다.
• 기존에 종부세를 납부하지 않았던 1주택자가 상속 후 곧바로 종부세를 내는 일은 없다. 하지만 5년이 지나면 2주택자가 되어 종부세를 내야 할 수도 있으므로 종부세가 걱정된다면 그 전에 주택을 정리하는 것이 좋다.

■ 지방에 있는 주택을 상속받을 경우 주택 수에 합산되지 않을 수 있다.
• 종합부동산세법에서는 공시가격이 3억원 이하이면서 수도권, 광역시, 특별자치시 밖의 지역에 있는 주택은 주택 수에서 제외하고 있다. 따라서 1주택자가 이러한 지방의 저가주택을 상속받은 경우에는 기간 제한 없이 계속 1주택자가 된다.

■ 다른 상속인과 공동으로 상속받은 경우 지분율과 가액에 따라 달라진다.
상속받은 부분이 40% 이하이거나 상속받은 부분의 6억원(수도권 밖의 주택의 경우 3억원) 이하일 경우에는 1주택으로 보지 않기 때문에 기존 1주택자가 계속 유지된다. 반대로 상속받은 부분이 40%를 넘고, 그 가액이 6억원(또는 3억원)을 초과하는 경우에는 주택 수에 더해지므로, 5년 후에는 2주택자가 된다.

※상속인의 기존 주택과 피상속인의 주택이 각각 1개인 경우를 가정했으며, 다른 경우에는 위 설명이 적용되지 않는다.



Q9. 기존 주택과 상속 주택 중 어떤 것을 양도하는 것이 좋은지?
고민 : 2주택이 필요가 없어 주택 중 하나를 양도하려 한다. 세금을 생각한다면 기존 주택과 상속 주택 중 어떤 주택을 먼저 파는게 좋은지?

■ 기존 주택을 먼저 양도하는 것이 세금상 유리하다.
• 일반적인 양도소득세 계산방법을 먼저 설명하자면, 1세대 1주택자가 주택을 양도할 때에는 고가주택(12억원 초과)만 과세되고, 1세대 2주택자는 어떤 주택을 양도하더라도 양도소득세가 나온다. 다만 몇가지 예외가 있다.
예를 들어 일시적 2주택인 경우 기존 주택을 3년 이내에 양도하면 과세되지 않는다. 또한 주택을 상속받고 기존 주택을 양도할 때에는 기간에 관계 없이 양도소득세가 나오지 않는다.

• 다만 위와 같이 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 기존 주택이 비과세 요건을 갖춰야 한다.
→ 양도소득세 비과세 요건
① 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역 내 주택일 경우 2년 이상 거주)할 것
② 주택가격이 12억원 이하일 것

■ 다른 상속인과 공동으로 상속받은 경우에도 마찬가지이다.
• 공동으로 상속받은 모든 상속인들은 비과세 요건을 갖춘 기존 주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세되며, 상속받은 주택지분을 먼저 양도하는 경우에는 과세된다.
※상속인의 기존 주택과 피상속인의 주택이 각각 1개인 경우를 가정했으며, 다른 경우에는 위 설명이 적용되지 않는다.



Q10. 상속세는 어떻게 신고하고, 납부하는지?
고민 : 상속세 신고는 어떻게 하면 되는지 궁금하다. 또 부동산만 상속받아서 현금으로 일시에 납부하기 어려운데 도움이 필요하다.

■ 상속세는 피상속인의 주소지를 관할하는 세무서에 신고하면 된다.
• 모든 상속인이 신고할 필요는 없으며 상속인 중 1명이 신고하면 된다. 방문이 어려운 경우 인터넷으로도 신고 가능하다. 신고기한이 지나면 가산세가 부과될 수 있으니 기한 내에 신고하는 것이 좋다.
→ 신고기한:사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내

■ 납부할 현금이 부족한 상속인은 분납과 연부연납 제도를 이용하실 수 있는지?
• 분납은 신고할 때 세금 중 일부를 납부하고, 잔여세금은 2개월 후에 내는 방식이다. 신고할 때 내야하는 금액은 총 세금에 따라 다르다. 총 세금이 1000만원 내지 2000만원인 경우에는 1000만원, 총 세금이 2000만원 이상일 때는 총액의 50% 이상을 즉시 납부해야 한다.

• 연부연납은 매년 일정금액을 납부하는 방식이며 최대 10년으로 나눠 낼 수 있다. 10년 연부연납을 선택하는 경우 총액의 1/11을 신고할 때 즉시 납부하고, 나머지 10/11을 매년 나눠 납부하게 된다. 연부연납은 분납과 달리 국세청에 담보를 제공해야 하고 이자가 가산된다.
→ 분납 예시(총액 4000만원, ’23.4.1. 사망, ’23.10.31.에 신고)
’23.10.31.에 신고하면서 2000만원 이상을 납부하고, 12.31.까지 잔여 세금 납부

→ 연부연납 예시(총액 6000만원, → ’23.4.1. 사망, 5년 선택)
’23.10.31.에 신고하면서 1000만원을 납부하고, ’24년~’28년 동안 매년 10.31.까지 1000만원+이자 납부


PART 2. 상속증여세 TMI, 국세청의 팩트체크

Q1. 자녀에게 증여 후 차용증만 쓰면 증여세 부과할 수 없다?
미디어 내용 : 자녀가 주택을 구입하면서 부모님으로부터 자금을 지원받는 경우 차용증을 작성하면 증여가 아니라 빌린 돈이 되어 국세청은 증여세를 부과할 수 없다.

■ 팩트체크
• 우선, 부모와 자녀간의 금전거래는 증여가 아닌 차입금으로 인정받기 쉽지 않다. 다수의 판례는 ① 제3자 간에 주고받는 통상적인 차용증과 같은 형식과 내용을 갖춰야 하고, ② 실제로 자녀가 차용증 내용대로 이자를 지급해야 증여가 아닌 차입금으로 보고 있다.

• 판례의 의도는 차용증이 있더라도 증여세 회피를 위해 외관상 차입의 형태만 갖춘 경우에는 차입금으로 볼 수 없다.

• 따라서, 만약 차용증의 형식과 내용이 통상적이지 않거나, 차용증만 쓰고 이자를 지급하지 않는다면 차입금이 아니라 증여로 보아 증여세가 부과될 수 있다.

출처 :日刊 NTN(일간NTN) (HTTP://WWW.INTN.CO.KR)